ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA: OBRAS

Una de las cuestiones que más conflictos suelen crear entre inquilino y arrendador son las obras en la vivienda, las cuales se encuentran reguladas en los artículos 21 a 24 de la LAU. Muchas veces podrían evitarse estos conflictos con una redacción rigurosa del contrato de arrendamiento, respetando en todo momento el carácter imperativo de estas normas.

Debemos recordar que estos artículos se encuentran en el Título II de la LAU, por lo que el sometimiento a los mismos es de carácter imperativo. Serán nulas y se tendrán por no puestas todas las estipulaciones que modifiquen EN PERJUICIO DEL ARRENDATARIO o subarrendatario las normas del Título II, salvo que la propia norma lo autorice.

La norma distingue entre: obras de conservación, obras de mejora y obras del arrendatario.

• Obras de conservación: a las que se refiere el artículo 21 , en relación con los artículos 107, y 115, segunda, y 116, segunda del Texto Refundido de 1964 , y con el artículo 1554,2 CC. Estas obras son obligación y a cargo del arrendador. Según el artículo 21.1 LAU son obras de conservación "(...) todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil", sin que por la realización de las mismas, tenga el arrendador derecho a subir la renta. Asimismo, el artículo 1554.2 CC obliga al arrendador "A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada". Por lo tanto, el arrendador deberá reparar todo elemento de la cosa arrendada que se haya deteriorado por uso ordinario, y que afecten a la habitabilidad de la vivienda. En caso de que el deterioro sea imputable al arrendatario o a las personas de su casa, la reparación será a cargo del arrendatario (arts. 1.563 y 1.564 CC). Es por ello que la sustitución de electrodomésticos, de la caldera, reparación de humedades, etc. será a cargo del arrendador, que está obligado a realizar esas obras. Como hemos dicho, cualquier pacto en contrario es nulo. Existe la posibilidad de que el arrendatario realice obras urgentes a cargo del arrendador. El artículo 21.4 LAU, establece que las pequeñas reparaciones serán a cargo del arrendatario. Para determinar qué es una pequeña reparación habrá que fijarse únicamente en la cuantía de la misma, ya que se entiende que una pequeña reparación es toda aquella que no exceda de 50 euros.

• Obras de mejora:  a las que se refiere el artículo 22 , en relación con el artículo 112 del Texto Refundido de 1964, que son facultad del arrendador y a su cargo. El inquilino está obligado a soportarlas, siempre y cuando el arrendador notifique por escrito al inquilino con tres meses de antelación. A partir de esa notificación, el inquilino tendrá un mes para el desistimiento del contrato, y en caso de que desista, el contrato finalizará a los dos meses de esta decisión. El inquilino tendrá derecho a una reducción de la renta, en proporción a la parte de la vivienda de la cual no pueda disfrutar por las obras. Cabe mencionar que según el artículo 19 LAU, el arrendador podrá elevar la renta por mejoras, después de los cinco primeros años de vigencia del contrato, salvo pacto en contrario (recordemos que en los cinco primeros años de vigencia, únicamente se puede actualizar el precio con el IPC general).

• Obras del arrendatario: son aquellas de adaptación o modificación, a las que se refiere el artículo 23 , en relación con el artículo 114.7 del Texto Refundido de 1964 , que son facultad del inquilino y a su cargo, en determinadas condiciones, con el consentimiento del arrendador o autorización judicial, cabe pacto en contrario. Es importante decir que el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. En caso de que el inquilino tenga una minusvalía, no hay necesidad de que el arrendador dé su consentimiento, únicamente deberá ser notificado, y el inquilino deberá reponer la vivienda a su estado original.

Para evitar malentendidos, teniendo en cuenta que con la firma del contrato el inquilino declara conocer las condiciones de habitabilidad y de conservación, y las acepta conformes al destino pactado (cláusula que se suele introducir en el contrato; y que igualmente se refleja en el artículo 1.562 del CC, el cual establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado), para las cuestiones de decoración u obras que las partes no hayan negociado antes de la firma, es recomendable incluir una cláusula al respecto, como por ejemplo esta:

CLÁUSULA NÚMERO .....

El/La arrendatario/a no podrá practicar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, sin previo permiso escrito de la propiedad o del Administrador. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario/a, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación en momento alguno. El permiso municipal, será, también, de cuenta y cargo del arrendatario/a, así como la dirección técnica o facultativa en su caso.

El propietario/arrendador autoriza expresamente al arrendatario/a para proceder a pintar y decorar la vivienda objeto del presente arrendamiento, cuyo coste será a cargo del arrendatario/a.